Νέο κύκλο ηλεκτρονικών ελέγχων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb ξεκινά η ΑΑΔΕ, βάζοντας στο μικροσκόπιο χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων. Το επιχειρησιακό σχέδιο της Αρχής για το 2026 προβλέπει δύο διαφορετικές ελεγκτικές δράσεις, με στόχο αφενός τον έλεγχο της νομιμότητας των καταχωρίσεων στις πλατφόρμες και αφετέρου τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων προηγούμενων ετών.
Οι νέοι έλεγχοι θα βασιστούν σε μαζικές ηλεκτρονικές διασταυρώσεις στοιχείων που αποστέλλουν οι ίδιες οι πλατφόρμες Airbnb, Booking και Vrbo, τα οποία θα συγκριθούν με τα δεδομένα του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής, τις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής και τις φορολογικές δηλώσεις των ιδιοκτητών.
Στην πράξη, η ΑΑΔΕ ανοίγει δύο μέτωπα:
- το πρώτο αφορά το αν οι αγγελίες που εμφανίζονται σήμερα στις πλατφόρμες λειτουργούν σύμφωνα με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο,
- το δεύτερο αφορά το αν τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια δηλώθηκαν πλήρως και σωστά στην Εφορία.
Έλεγχος ΑΜΑ στις καταχωρίσεις του 2025
Η πρώτη δράση αφορά το φορολογικό έτος 2025 και σχετίζεται με την τήρηση του προβλεπόμενου Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), βάσει του πρωτοκόλλου συνεργασίας της ΑΑΔΕ με τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Οι ελεγκτές θα εξετάσουν:
- αν κάθε καταχώριση διαθέτει έγκυρο ΑΜΑ,
- αν ο αριθμός αντιστοιχεί πράγματι στο συγκεκριμένο ακίνητο,
- αν υπάρχουν ακίνητα που εμφανίζονται στις πλατφόρμες χωρίς εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής,
- αν τα στοιχεία των πλατφορμών συμφωνούν με όσα έχουν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ.
Πρόκειται ουσιαστικά για έλεγχο της νομιμότητας των καταχωρίσεων και της συμμόρφωσης των ιδιοκτητών με τους κανόνες λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Σε περίπτωση παραβάσεων, προβλέπονται αυστηρές κυρώσεις. Για μη εγγραφή στο Μητρώο ή μη αναγραφή του ΑΜΑ επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο που ξεκινά από το 50% του ακαθάριστου εισοδήματος του φορολογικού έτους, με ελάχιστο ποσό τα 5.000 ευρώ ανά ακίνητο.
Σε περίπτωση υποτροπής, το πρόστιμο διπλασιάζεται και στη συνέχεια μπορεί να τετραπλασιαστεί.
Έλεγχοι για αδήλωτα εισοδήματα 2022 και 2023
Η δεύτερη δράση αφορά καθαρά φορολογικούς ελέγχους και επικεντρώνεται στον εντοπισμό εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις φυσικών προσώπων που ενδέχεται να μην δηλώθηκαν για τα φορολογικά έτη 2022 και 2023.
Οι διασταυρώσεις θα συγκρίνουν:
- τα στοιχεία που διαβίβασαν οι πλατφόρμες,
- τα δηλωθέντα εισοδήματα,
- τις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής,
- τα δεδομένα του Μητρώου.
Όπου εντοπίζονται αποκλίσεις, οι υποθέσεις μπορούν να οδηγηθούν σε φορολογικό έλεγχο, με επιβολή φόρων, προσαυξήσεων και κυρώσεων.
Στο στόχαστρο οι κρατήσεις «εκτός πλατφόρμας»
Ιδιαίτερη προσοχή δίνεται και στην πρακτική των κρατήσεων εκτός πλατφόρμας. Πρόκειται για περιπτώσεις όπου ένα ακίνητο παραμένει κανονικά αναρτημένο σε Airbnb ή Booking για την προσέλκυση πελατών, όμως στη συνέχεια ο ιδιοκτήτης προτείνει η τελική κράτηση να πραγματοποιηθεί απευθείας, χωρίς τη χρήση της πλατφόρμας και χωρίς την καταβολή προμηθειών.
Η πρακτική αυτή θεωρείται πιθανός τρόπος απόκρυψης μέρους ή και του συνόλου των εσόδων, γι’ αυτό και η ΑΑΔΕ ενισχύει τους ελέγχους αξιοποιώντας και εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης για την ανάλυση κινδύνου και τον εντοπισμό ύποπτων περιπτώσεων.
Προηγούμενοι έλεγχοι αποκάλυψαν χιλιάδες αποκλίσεις
Οι προηγούμενες διασταυρώσεις για τα φορολογικά έτη 2020-2022 αποκάλυψαν σημαντικές αποκλίσεις μεταξύ των στοιχείων των πλατφορμών και των δηλωθέντων εισοδημάτων.
Συνολικά εντοπίστηκαν 24.383 μοναδικοί ΑΦΜ με αποκλίσεις άνω των 500 ευρώ.
Αναλυτικά:
- το 2020 εντοπίστηκαν 6.222 ΑΦΜ με αποκλίσεις,
- το 2021 ο αριθμός αυξήθηκε σε 10.724,
- το 2022 εκτοξεύθηκε στους 17.525.
Παράλληλα, βρέθηκαν περιπτώσεις φορολογουμένων που εμφανίζονταν ως ιδιώτες, χωρίς έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, ενώ η έκταση της εκμετάλλευσης των ακινήτων τους παρέπεμπε σε οργανωμένη επαγγελματική δραστηριότητα.
Οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι κλήθηκαν να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις και να δηλώσουν τα πραγματικά εισοδήματά τους, διαφορετικά βρέθηκαν αντιμέτωποι με καταλογισμό φόρων και πρόστιμα.
Η προηγούμενη συμμόρφωση απέφερε εκατομμύρια ευρώ
Στην πιλοτική εφαρμογή των ελέγχων για τα φορολογικά έτη 2018-2019, το 56% των φορολογουμένων συμμορφώθηκε οικειοθελώς, δηλώνοντας επιπλέον εισοδήματα άνω των 7,2 εκατ. ευρώ, τα οποία αντιστοιχούσαν στο 81% της εκτιμηθείσας φορολογητέας ύλης.
Από αυτές τις δηλώσεις βεβαιώθηκαν φόροι άνω των 2,7 εκατ. ευρώ, ενώ έως τα μέσα του 2025 είχαν εισπραχθεί περίπου 950.000 ευρώ.
Με τους νέους ελέγχους του 2026, η ΑΑΔΕ επιχειρεί να περιορίσει τη φοροδιαφυγή στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και να εντοπίσει περιπτώσεις όπου τα πραγματικά έσοδα από τις πλατφόρμες δεν αποτυπώνονται στις φορολογικές δηλώσεις.