Του ΑΝΔΡΕΑ ΒΟΡΥΛΛΑ *
Η στεγαστική κρίση έχει πλέον εξελιχθεί σε µία από τις σοβαρότερες οικονοµικές και κοινωνικές προκλήσεις που αντιµετωπίζει η χώρα. Δεν πρόκειται απλώς για το πρόβληµα ενός νέου ζευγαριού που δυσκολεύεται να νοικιάσει ή να αγοράσει κατοικία. Πρόκειται για µια εξέλιξη που επηρεάζει την παραγωγικότητα της οικονοµίας, τη δηµογραφική πορεία της χώρας, την κινητικότητα του εργατικού δυναµικού και τελικά τις ίδιες τις αναπτυξιακές προοπτικές της Ελλάδας.
Ιδιαίτερη σηµασία έχει το γεγονός ότι αυτή η διαπίστωση δεν προέρχεται πλέον µόνο από την αντιπολίτευση ή από φορείς της αγοράς. Η Τριµηνιαία Έκθεση του Γραφείου Προϋπολογισµού του Κράτους στη Βουλή αφιερώνει για πρώτη φορά ειδική ενότητα στο στεγαστικό πρόβληµα, αναγνωρίζοντας ότι η έλλειψη προσιτής κατοικίας αποτελεί πλέον κρίσιµο οικονοµικό ζήτηµα και όχι αποκλειστικά κοινωνική πολιτική. Αντίστοιχα, η πρόσφατη µελέτη του Διεθνούς Νοµισµατικού Ταµείου καταλήγει σε ανάλογα συµπεράσµατα, επισηµαίνοντας ότι το αυξηµένο κόστος στέγασης υπονοµεύει την κατανάλωση, περιορίζει την κινητικότητα των εργαζοµένων και επηρεάζει αρνητικά ακόµη και τη δηµογραφική εξέλιξη της χώρας.
Οικιστικά αποθέµατα
Το πιο ενδιαφέρον εύρηµα της Έκθεσης του Γραφείου Προϋπολογισµού είναι ότι η Ελλάδα δεν αντιµετωπίζει απλώς πρόβληµα έλλειψης κατοικιών. Αντίθετα, διαθέτει ένα από τα µεγαλύτερα οικιστικά αποθέµατα στην Ευρώπη. Σύµφωνα µε την Απογραφή Κατοικιών του 2021, περίπου 2,28 εκατοµµύρια κατοικίες, δηλαδή το 34,5% του συνολικού αποθέµατος, εµφανίζονται ως κενές. Παρά ταύτα, οι διαθέσιµες κατοικίες προς ενοικίαση µειώνονται, οι κατοικίες προς πώληση περιορίζονται ακόµη περισσότερο και οι τιµές συνεχίζουν να αυξάνονται. Το συµπέρασµα είναι σαφές: το στεγαστικό πρόβληµα στην Ελλάδα δεν οφείλεται µόνο στη χαµηλή οικοδοµική δραστηριότητα, αλλά κυρίως στη χαµηλή αξιοποίηση του ήδη υπάρχοντος αποθέµατος κατοικιών.
Η ανάλυση του Γραφείου είναι ιδιαίτερα αποκαλυπτική. Νοµικές και κληρονοµικές εκκρεµότητες, πολεοδοµικά προβλήµατα, κακή κατάσταση πολλών ακινήτων, εποχική χρήση, αλλά και η συγκέντρωση σηµαντικού αριθµού κατοικιών σε τράπεζες, εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων και µεγάλα επενδυτικά χαρτοφυλάκια περιορίζουν σηµαντικά την πραγµατική προσφορά κατοικιών. Το ίδιο το Γραφείο εκτιµά ότι η µειωµένη αξιοποίηση του υφιστάµενου οικιστικού αποθέµατος συνέβαλε στην αύξηση των πραγµατικών τιµών κατοικιών έως και 19,1% κατά την περίοδο 2018-2025, ενώ η σταδιακή επανένταξη των ανενεργών κατοικιών στην αγορά θα µπορούσε, σύµφωνα µε το σχετικό υπόδειγµα, να οδηγήσει σε µείωση των πραγµατικών τιµών κατά 15,5% έως 24,6%.
Ανάλογα συµπεράσµατα προκύπτουν και από τη µελέτη του ΔΝΤ. Οι τιµές των κατοικιών και, τα τελευταία χρόνια, των ενοικίων αυξάνονται σηµαντικά ταχύτερα από τα εισοδήµατα, ενώ περίπου δύο στα πέντε ελληνικά νοικοκυριά δαπανούν περισσότερο από το 40% του διαθέσιµου εισοδήµατός τους για στεγαστικές ανάγκες. Παράλληλα, η µελέτη επισηµαίνει ότι το πρόβληµα επιτείνεται από το γερασµένο και ενεργειακά αναποτελεσµατικό κτιριακό απόθεµα, από τα εµπόδια που δηµιουργούν η πολυδιάσπαση της ιδιοκτησίας και οι εκκρεµότητες παλαιών «κόκκινων» δανείων, καθώς και από τις ανισορροπίες µεταξύ προσφοράς και ζήτησης.
Εθνικό σχέδιο στέγασης
Το σηµαντικότερο ίσως συµπέρασµα είναι ότι τόσο το Γραφείο Προϋπολογισµού όσο και το ΔΝΤ συγκλίνουν στην ίδια βασική διαπίστωση: η αντιµετώπιση του στεγαστικού προβλήµατος δεν µπορεί να βασίζεται αποκλειστικά στην επιδότηση της ζήτησης. Όταν αυξάνεται η αγοραστική δυνατότητα των πολιτών χωρίς να αυξάνεται αντίστοιχα η πραγµατική προσφορά κατοικιών, η αγορά προσαρµόζεται µε νέες αυξήσεις τιµών, απορροφώντας µεγάλο µέρος της δηµόσιας ενίσχυσης. Με άλλα λόγια, τα επιδόµατα και τα επιδοτούµενα δάνεια, όταν δεν συνοδεύονται από πολιτικές αύξησης της προσφοράς, κινδυνεύουν να ενισχύσουν τελικά τις τιµές αντί να τις συγκρατήσουν.
Η Ελλάδα χρειάζεται, εποµένως, µια διαφορετική προσέγγιση. Χρειάζεται ένα Εθνικό Σχέδιο Στέγασης, το οποίο θα αντιµετωπίζει τις αιτίες του προβλήµατος και όχι µόνο τα συµπτώµατά του. Πρώτο βήµα πρέπει να είναι η δηµιουργία µιας Εθνικής Αρχής Στέγασης, η οποία θα συντονίζει όλες τις σχετικές πολιτικές, θα παρακολουθεί συστηµατικά την αγορά κατοικίας και θα αξιολογεί την αποτελεσµατικότητα των παρεµβάσεων.
Παράλληλα, απαιτείται η επαναφορά στην αγορά των χιλιάδων κατοικιών που παραµένουν αναξιοποίητες. Αυτό προϋποθέτει επιτάχυνση της επίλυσης κληρονοµικών, πολεοδοµικών και κτηµατολογικών εκκρεµοτήτων, φορολογικά κίνητρα για τη µακροχρόνια µίσθωση, αλλά και αντικίνητρα για τη µακροχρόνια διακράτηση µεγάλου αριθµού κενών κατοικιών από τράπεζες, εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων και µεγάλα επενδυτικά σχήµατα, ώστε περισσότερα ακίνητα να επιστρέψουν στην πραγµατική αγορά.
Εξίσου σηµαντική είναι η στοχευµένη ρύθµιση των βραχυχρόνιων µισθώσεων στις περιοχές όπου καταγράφεται έντονη στεγαστική πίεση, καθώς και η ανάπτυξη κοινωνικής και προσιτής κατοικίας µέσω συνεργασίας του Δηµοσίου, της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και του ιδιωτικού τοµέα. Το ίδιο το Γραφείο Προϋπολογισµού αναδεικνύει αυτές τις κατευθύνσεις ως κρίσιµες παρεµβάσεις πολιτικής.
Κατά την άποψή µας, όµως, η χώρα οφείλει να προχωρήσει ακόµη πιο αποφασιστικά. Ένα µεγάλο µέρος του ελληνικού κτιριακού αποθέµατος κατασκευάστηκε πριν από εξήντα και πλέον χρόνια.
Πρόκειται για πολυκατοικίες ενεργειακά απαξιωµένες, χωρίς υπόγειους χώρους στάθµευσης, χωρίς σύγχρονους κοινόχρηστους χώρους και συχνά µε σοβαρά στατικά προβλήµατα. Η Ελλάδα χρειάζεται ένα εθνικό πρόγραµµα αστικής αναγέννησης, µε κατεδάφιση και ανακατασκευή παλαιών πολυκατοικιών, υπέρβαση των σηµερινών αδιεξόδων της συνιδιοκτησίας, φορολογικά κίνητρα και συµµετοχή της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και του ιδιωτικού τοµέα. Ένα τέτοιο πρόγραµµα δεν θα δηµιουργούσε µόνο δεκάδες χιλιάδες νέες κατοικίες· θα αναβάθµιζε το αστικό περιβάλλον, θα µείωνε την ενεργειακή κατανάλωση, θα ενίσχυε την οικοδοµική δραστηριότητα και θα δηµιουργούσε χιλιάδες νέες θέσεις εργασίας.
Το στεγαστικό δεν είναι πλέον µόνο κοινωνικό ζήτηµα. Είναι αναπτυξιακή και δηµογραφική πρόκληση. Όταν οι νέοι αδυνατούν να αποκτήσουν αξιοπρεπή κατοικία, αναβάλλουν τη δηµιουργία οικογένειας και εγκαταλείπουν τη χώρα αναζητώντας καλύτερες προοπτικές. Η αντιµετώπιση της υπογεννητικότητας δεν µπορεί να περιοριστεί σε οικονοµικά επιδόµατα· προϋποθέτει αξιοπρεπή εργασία, σταθερό εισόδηµα και κυρίως προσιτή στέγη.
Η Έκθεση του Γραφείου Προϋπολογισµού και η µελέτη του ΔΝΤ καταλήγουν, από διαφορετική αφετηρία, σε µία κοινή διαπίστωση: η Ελλάδα διαθέτει τις δυνατότητες να αντιµετωπίσει το στεγαστικό πρόβληµα, αρκεί να µετατοπίσει το κέντρο βάρους της πολιτικής από την επιδότηση της ζήτησης στην αύξηση της πραγµατικής προσφοράς κατοικιών και στην καλύτερη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέµατος. Αυτή είναι η κατεύθυνση που οφείλει να ακολουθήσει η χώρα. Γιατί µια οικονοµία µπορεί να παρουσιάζει θετικούς µακροοικονοµικούς δείκτες, αλλά δεν µπορεί να θεωρείται πραγµατικά επιτυχηµένη όταν ολοένα και περισσότεροι νέοι αδυνατούν να αποκτήσουν το αυτονόητο: ένα αξιοπρεπές σπίτι για να χτίσουν τη ζωή και την οικογένειά τους.
* Βουλευτής Β2 Δυτικού Τοµέα Αθηνών µε τη ΝΙΚΗ